Particuliers - Investissement dans l'immobilier locatif - quel régime fiscal s’applique ?

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier en vue de le louer ? Voici un rappel des différents régimes fiscaux qui peuvent s’appliquer.

Location nue de l’immeuble

Les revenus tirés de la location vide d’un immeuble sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Aujourd’hui, cette catégorie d’imposition n’est pas des plus intéressante, fiscalement parlant. En effet, les charges déductibles des revenus sont limitées : travaux d’entretien et de réparation, frais de gestion de l’immeuble, taxe foncière, intérêts d’emprunt…  Par ailleurs, en cas déficit foncier (lorsque les charges sont supérieurs aux loyers de l’année), la déduction de ce déficit sur votre revenu global est limité à 10 700 €, les déficits restant ne pouvant s’imputer que sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années.

Si vos revenus fonciers ne dépassent pas les 15.000 € vous pouvez bénéficier du régime d’imposition du micro-foncier. Vos charges locatives sont alors évaluées forfaitairement à 30 % de vos revenus fonciers.

Location meublée de l’immeuble

La location meublée est la location d’un logement équipé d’un ameublement minimum (literie, réfrigérateur, tables, …).

Les revenus de la location meublée sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Ce régime d’imposition permet  déduire les charges relatives à l’activité de location meublée réellement supportées, ainsi que l’amortissement de l’immeuble dans une certaine limite (l’amortissement correspond à la perte de valeur d’un bien au fil du temps, calculé sur la durée d’utilisation du bien). Cela suppose toutefois la tenue d’une comptabilité.

Si les recettes de la location meublée n’excèdent pas une certaine limite (72.600 EUR pour l’année 2021), vous pouvez bénéficier du régime d’imposition du micro-BIC, vos charges étant évaluées forfaitairement à 50 % de vos recettes. Le choix du micro-BIC permet de se passer de la tenue d’une comptabilité.

Deux statuts existent : le loueur en meublé professionnel et le loueur en meublé non professionnel. Le statut de loueur en meublé professionnel est applicable lorsque les deux conditions suivantes sont cumulativement réunies :

• les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• les recettes excèdent les revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu : traitements et salaires y compris les pensions de retraites, bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l'activité de location meublée), des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux, etc.

Si ces conditions ne sont pas remplies, le statuts du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut de LMNP a surtout un impact en cas de constatation de déficits, qui ne sont imputables que sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes (alors que les déficits sont imputables sur le revenu global du loueur en meublé professionnel).

A noter, si vous relevez du statuts du loueur en meublé professionnel, vos revenus tirés de cette activité sont désormais assujettis aux cotisations sociales.

Investir via une société

Vous pouvez détenir votre immeuble via une société, plusieurs choix sont alors possible :

• Société relevant de l’impôt sur le revenu : les revenus locatifs de la société seront imposés à l’impôt sur le revenu à votre niveau. Il s’agit notamment le cas des SCI lorsque l’immeuble est loué nu, ou des SARL de famille qui ont opté pour l’impôt sur le revenu ;
• Société relevant de l’impôt sur les sociétés : les revenus locatifs seront imposés au niveau de la société, vous ne serez imposable qu’en cas de distribution de dividendes.

Les modalités d’investissement, le régime fiscal applique sont des points importants de la structuration de votre patrimoine et de l’optimisation fiscale de vos revenus locatifs. Pour plus d’information, je vous invite à prendre contact avec mon cabinet.